Val van buitentrap bij vakantiewoning; gebrekkige opstal?

De rechtbank Gelderland heeft zich begin februari 2026 uitgesproken over een ongeval bij een vakantiewoning, waarbij een uitzendkracht ernstig letsel opliep na een val van een buitentrap. In de procedure stond centraal of de trap als gebrekkige opstal moest worden aangemerkt en, zo ja, wie daarvoor aansprakelijk is.

De uitspraak is ook interessant omdat de verhouding tussen eigenaar en bedrijfsmatig gebruiker aan de orde komt. De uitspraak is gepubliceerd op 12 maart 2026 en kunt u hier  teruglezen.

Wat is er gebeurd?

De benadeelde verbleef via zijn werkgever in een vakantiewoning op een vakantiepark. De woning was eigendom van een particuliere eigenaar, maar werd bedrijfsmatig geëxploiteerd en verhuurd via een organisatie die de woningen op het park beheerde en beschikbaar stelde aan derden.

De toegang tot de woning liep via een buitentrap met een bordes. Deze trap bevond zich op enige hoogte, waardoor een val aanzienlijke gevolgen kon hebben. Op een gegeven moment is de benadeelde van deze trap gevallen. Daarbij liep hij ernstig letsel op, onder meer aan zijn rug.

Volgens de benadeelde verkeerde de trap in slechte staat. Hij stelde dat de treden ongelijk waren, dat stenen loslagen en dat de constructie instabiel aanvoelde. Daarnaast ontbrak een leuning, terwijl de trap zich op een hoogte van enkele meters bevond. Hierdoor zou een gevaarlijke situatie zijn ontstaan die uiteindelijk tot de val heeft geleid.

De wederpartij betwistte dat sprake was van een gebrekkige situatie en voerde aan dat niet kon worden vastgesteld dat de trap ten tijde van het ongeval daadwerkelijk ondeugdelijk was. Daarnaast werd een beroep gedaan op de regeling van artikel 6:181 BW, waarbij werd gesteld dat – voor zover al sprake zou zijn van een gebrek – de aansprakelijkheid bij de bedrijfsmatig gebruiker zou moeten liggen en niet bij de eigenaar.

Het juridisch kader

Voor aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 BW is vereist dat sprake is van een gebrekkige opstal. Dat is het geval wanneer een opstal, gelet op de bestemming en het te verwachten gebruik, niet voldoet aan de eisen die men daaraan mag stellen en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert.

Bij de beoordeling wordt gekeken naar alle omstandigheden van het geval. Van belang zijn onder meer de aard en functie van de opstal, de kans op verwezenlijking van het gevaar, de ernst van de mogelijke gevolgen en de bezwaarlijkheid van te nemen veiligheidsmaatregelen. Het gaat daarbij niet om een absolute veiligheidsgarantie, maar wel om een situatie waarin gebruikers niet worden blootgesteld aan onaanvaardbare risico’s.

Daarnaast kan op grond van artikel 6:181 BW de aansprakelijkheid verschuiven van de eigenaar naar een bedrijfsmatig gebruiker, indien het gebrek samenhangt met het gebruik dat in de uitoefening van een bedrijf van de opstal wordt gemaakt.

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank komt tot het oordeel dat in dit geval sprake is van een gebrekkige opstal. Daarbij wordt doorslaggevend geacht dat de trap, mede gelet op de hoogte en de functie als toegang tot de woning, niet voldeed aan de eisen die men daaraan mag stellen. De combinatie van een instabiele constructie, ongelijke en mogelijk losliggende treden en het ontbreken van een leuning maakte dat een reëel valrisico bestond.

Dat risico heeft zich in dit geval ook verwezenlijkt. De rechtbank acht het aannemelijk dat de staat van de trap heeft bijgedragen aan het ontstaan van het ongeval. Daarmee is voldaan aan de vereisten voor aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 BW.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of de aansprakelijkheid moet worden toegerekend aan de bedrijfsmatig gebruiker in plaats van aan de eigenaar. De rechtbank oordeelt dat daarvan geen sprake is. Het gebrek heeft namelijk betrekking op de fysieke staat en inrichting van de trap zelf en niet op de wijze waarop de opstal in het kader van de exploitatie werd gebruikt.

Dat betekent dat de aansprakelijkheid niet verschuift op grond van artikel 6:181 BW. De eigenaar van de woning blijft in dit geval de aansprakelijke partij.

Conclusie

Deze uitspraak maakt duidelijk dat bij gebrekkige opstallen vooral wordt gekeken naar de concrete situatie ter plaatse en de risico’s die daaruit voortvloeien voor gebruikers. Met name bij hoogteverschillen en toegangssituaties, zoals trappen, worden hoge eisen gesteld aan de veiligheid. Het ontbreken van relatief eenvoudige veiligheidsvoorzieningen, zoals een leuning, kan daarbij zwaar meewegen.

Daarnaast laat de uitspraak zien dat de aanwezigheid van een bedrijfsmatige exploitant niet zonder meer betekent dat de aansprakelijkheid verschuift. Alleen wanneer het gebrek samenhangt met het gebruik van de opstal in het kader van die exploitatie, komt artikel 6:181 BW in beeld. In gevallen waarin het gebrek ziet op de constructie of inrichting zelf, blijft de eigenaar in beginsel aansprakelijk.

Voor zowel eigenaren als exploitanten van vastgoed is het daarom van belang om kritisch te kijken naar de staat en veiligheid van opstallen, met name op plekken waar gebruikers zich moeten verplaatsen en waar een verhoogd risico op vallen bestaat.

Heeft u te maken met een ongeval waarbij mogelijk sprake is van een gebrekkige opstal?

Dan is het raadzaam om tijdig juridisch advies in te winnen. Wij denken graag met u mee over uw positie en de mogelijkheden in uw specifieke situatie.